新築のマイホームを購入する際に、もし建物に欠陥があった場合、どのように対処すれば良いのでしょうか？建物が完成して引き渡された後に不具合が見つかった場合、不安になる方もいらっしゃるかもしれません。
そこで、今回は「契約不適合責任」という法的な概念について詳しく説明します。
建物の不具合を発見した場合
新しく建てられた住宅を買って、完成後に入居してみたところ、問題がありそうな箇所が見つかった場合、建設会社に建物の品質に問題があるかどうかを尋ねることが重要です。
契約不適合とは
「契約不適合」とは、引渡された製品や物件が、契約に定められた種類、品質、数量と異なる状態のことを指します。
不動産の場合、契約不適合とは、物理的な要素（例：設備）だけでなく、法律上の要件にも適合していなかった場合に認められます。
この状態では、購入者は売主に対して修復や損害賠償を請求することができるだけでなく、重要な場合には契約を解除することもできます。
法的な契約不適合とは、例えば「購入した土地が将来的に都市計画道路として指定される予定だった」といった場合に該当します。
契約不適合責任とは
建物の購入後に、契約内容と異なる問題が発生した場合、民法では「土地や建物が契約の趣旨に適合しない」という状況を想定しています。
この場合、住宅用の土地建物の売買契約を結んだ買主は、売主に対して「目的物の修補、代替物の引渡し、または不足分の引渡しによる履行の追加」を要求することができます。
「履行の追加」とは、法的に効力のない行為を後から有効にすることを指し、これには損害賠償請求などが含まれます。
また、契約の目的が達成されなかった場合には、契約の解除も可能です。
契約不適合責任は誰が責任を負うのか
契約不適合責任は、売主様が責任を負います。
ただし、売主様が法人（不動産会社など）である場合と個人である場合では、法律上の責任が異なります。
売主が会社（一般法人または宅建業者）の場合
宅地建物取引業を営む会社が売主として活動する場合、その責任は宅建業法（宅地建物取引業法）によって規定されています。
この法律によると、「最低でも引き渡し後2年間は契約不適合責任を負わなければならず、2年以内の契約は無効となります」とされています。
しかしながら、新築住宅の場合、柱や梁などの欠陥は2年程度では発見が困難です。
このため、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）では、2000年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約において、建物の基本構造部分（住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分）の欠陥に対して「10年間の瑕疵担保責任を負う」と明記されています。
瑕疵担保責任は、契約不適合責任と同様の意味を指します（品確法では瑕疵担保責任と表現します）。
新築住宅において欠陥が見つかった場合でも、売主である会社の多くは瑕疵担保責任保険に加入しています。
この保険は、国土交通大臣が指定した保険法人が提供する「新築住宅の保険」を利用した住宅について、引き渡し後10年以内に瑕疵が発見された場合、補修を行った事業者に保険金が支払われる仕組みとなっています。
売主が個人の場合
個人の売主であっても、民法では、買主が商品の問題を発見した時点から1年間以内に契約不適合について責任を負うこととされています。
ただし、一般的には、引き渡しから3カ月間など、特別な約束をすることが多いです。
この期間内に商品の問題が発生した場合、売主はその責任を負うことになります。
物件購入前の注意点
契約不適合が見つかった場合、契約者は契約不適合責任を追及することができなければなりません。
契約不適合責任とは、売り手や提供者が契約に基づいて提供する物件やサービスが、契約内容に合致していない場合に負うべき責任のことです。
物件を購入する前にしっかりと確認すべき項目は以下の通りです。
不動産売買契約書を確認しよう
不動産の売買契約書には、必ず契約不適合責任に関する項目が含まれています。
この項目は、売買に起因する問題や不具合に対する責任を定めています。
したがって、契約書を読む際には、必ず契約不適合責任に関する項目を確認し、理解することが重要です。
もし契約書の内容について疑問や理解できない点がある場合は、売主に問い合わせて確認するよう努めましょう。
契約不適合責任の契約書内容
契約不適合責任とは、契約書に特別な規定がない場合、基本的に住宅に関連するすべての問題に対して責任を負うことを意味します。
例えば、地盤の沈下や雨漏り、床の傾斜などが挙げられます。
また、エアコンや排水設備などの設備的な問題もあります。
ただし、買主に事前に説明があった問題で、契約書に明記されていれば、契約不適合とはみなされません。
そして、物理的な問題だけでなく、法的な問題でも契約不適合責任は生じるため、契約書を注意深く確認することが重要です。
また、契約不適合責任がどの範囲にわたり、いつまで責任を負うのかも契約書で明記されているため、それをしっかりと把握する必要があります。
契約不適合が見つかったらすぐに売主に告げる
もし契約不適合が見つかった場合は、すぐに売主に知らせてください。
民法では、契約不適合に気づいた後1年以内に売主に通知することが求められていますが、不動産の売買では一般的には特定の期限が設けられています。
個人間の売買の場合、一般的には引き渡し日から3ヶ月以内となっています。
この期限を過ぎると、契約不適合があっても修正を求めることはできません。
不動産会社を通しての売買の場合は、通常2年以上の期限が設けられていますが、期限内であっても時間をかけずに契約不適合を報告することが重要です。
まとめ
新しい建物を購入し、引き渡しも無事に終了しました。
しかし、住んでみると契約内容に合わない問題が発生した場合、非常にショックを受けるでしょう。
しかし、先述した通り、売主には「契約不適合責任」というものがあります。
ただし、この責任には期限が設けられているため、契約不適合を見つけたら直ちに売主に通知し、修理の依頼や場合によっては契約解除を検討する必要があります。
期限が過ぎてから契約不適合を報告しても売主からの対応が得られないという事態を避けるためにも、今回紹介した契約不適合責任の内容と期限をしっかりと把握しておきましょう。
