マンションの修繕は非常に費用がかかるため、一般的にはマンションの住民から毎月一定額の修繕積立金を徴収しています。
しかし、近年の日本では人件費や建材費の上昇に伴い、修繕積立金の値上がりが全国的に見られ、中には購入時よりも10倍にも上がっている場合もあります。
修繕積立金が不足すると、マンション管理組合の健全性が問われ、資産価値にも悪影響が及ぶ可能性があります。
また、建物の老朽化に伴い住民の高齢化も進んでいるため、修繕積立金がさらに集まりにくくなるという悪いサイクルに陥る可能性もあります。
そこで、この記事では将来的にマンションを売却する予定の人や中古マンションを購入する予定の人に向けて、修繕積立金の値上がりに対処する方法、さらに中古マンションを購入する際にチェックすべきポイントについて紹介します。
新築マンションの修繕積立金は購入当初より平均3.6倍の値上がり!
マンションの修繕積立金の徴収額は、過去の調査によると、マンションを購入する時点から平均して3.6倍も上昇しています。
中には10倍を超えるケースもあることがわかっています。
この修繕積立金がなぜマンションを売り出す時点から最終的に高くなっているのか、その理由は「販売時に意図的に修繕積立金を安く設定しているマンションが多い」からなのです。
修繕積立金の徴収方法には、主に「均等積立方式」と「段階増額積立方式」という2つの方法があります。
均等積立方式は、長期的な修繕計画に基づき、見込まれる修繕工事費の累計額を積み立て期間に応じて均等に徴収する方法です。
一方、段階増額積立方式は、最初の積立額を低く設定し、一定期間ごとに徐々に積立金額を上げていく方法です。
消費者にとっては「初期費用が安くなる」というメリットがあります。
そして、マンションの販売会社にとっても「初期費用を抑えることで販売しやすくなる」というメリットがあります。
そのため、一部のマンションでは、分譲時に将来の修繕に備えてまとまった金額を一括で支払う「修繕積立基金」を徴収する場合もあります。
ただし、最近のマンションでは、段階増額積立方式を採用するところが増えています。
この方法を採用することで、販売時の初期費用を低く抑えることができるのです。
長期修繕計画の見直しがなされないことも大きな原因
マンションの修繕積立金が初期に比べて急激に増える理由として、経年劣化による修繕規模の拡大が挙げられます。
一般的に、マンションは経年とともに設備の老朽化が進み、例えば給排水管やエレベーター、機械式駐車場などの修繕工事が必要となる頻度が高くなります。
実際に、国土交通省が行った調査によると、初回の大規模修繕工事の費用は「4000万円~6000万円」が最も多いのに対し、2回目以降の修繕には「6000万円~8000万円」や「1億円~1億5000万円」の割合が高くなる傾向が見られました。
また、同省の資料によると、定期的に(5年ごとなど)長期修繕計画を見直しているマンションは約56%にすぎませんでした。
つまり、残りの約44%は長期修繕計画の定期的な見直しを行っておらず、修繕積立金に経費増加分を反映させていないことが分かります。
定期的な修繕計画の見直しを怠っている場合、ある時点で大規模修繕工事の費用が不足すると、急に修繕積立金を増やす必要が生じます。
さらに、修繕積立金の不足額が大きい場合は、臨時に一時金を徴収する場合もあり、家計にとって予期せぬ出費が生じる可能性があります。
このような事態を防ぐため、国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で、5年ごとに長期修繕計画を見直すことを推奨しています。
住民の高齢化によって修繕積立金の滞納が増える現状
修繕積立金が年々増加する理由は、マンションの住民人口が高齢化していることが影響している場合もあります。
マンションは時間とともに老朽化し、大規模な修繕工事が必要となる費用も高くなります。
それに応じて、毎月の修繕積立金も増額されることが一般的です。
ただし、マンションだけでなく、住民自身も年をとり、生活環境が変化することを忘れてはなりません。
典型的な事例として、住民が亡くなって空き家になり、修繕積立金が徴収できなくなるケースがあります。
また、定年退職して収入が減少した人が支払いに苦しくなり、修繕積立金が充分に集まらないこともあります。
このようなマンションでは、住民1人当たりの負担が増えてしまうため、修繕積立金の値上げが必要となる場合があります。
ただし、それを実現することは容易ではありません。
なぜなら、修繕積立金の値上げには総会で過半数の賛成が必要だからです。
高齢者が多いマンションでは、マンションの資産価値を向上させるためにしっかりと修繕を行うよりも、「できるだけ費用や時間をかけたくない」という考えから、「なんとかして修繕や修繕積立金の増額を後回しにして欲しい」という意見を持つ住民も多いのが現状です。
このため、修繕積立金が不足する傾向が生じることがあります。
修繕積立金が不足する→懸念されるリスク
先程述べた通り、修繕積立金はマンションの価値を向上させるために必要な出費の一つですが、時には十分な金額を徴収できないこともあります。
では、修繕積立金が不足しているとどのような危険性が生じるのでしょうか。
以下に、修繕積立金不足によって生じる懸念事項を2つご紹介いたします。
必要な時期に大規模修繕工事を行う事が出来ないリスク
修繕積立金が不足すると、マンションの価値が低下する可能性があります。
修繕積立金が不足している場合、マンション住民は通常、次の4つの選択肢からどうするかを決めます。
1番目は、区分所有者から一時金を集めることです。
2番目は、金融機関から不足した金額を借り入れることです。
3番目の選択肢は、修繕積立金の額を上げることです。
4番目の選択肢は、大規模修繕工事を延期することです。
大規模修繕工事を適切な時期に行わないと、マンションの外観が損なわれるだけでなく、雨漏りなどの問題が生じる可能性があり、快適な生活ができなくなる可能性があります。
このような問題を避けるためには、通常、管理組合は1〜3の選択肢のいずれかを選びます。
ただし、これらの選択肢を実行するには、総会での決議が必要です。
住民間で意見がまとまらず、合意が得られない場合、マンションは大規模修繕工事を延期せざるを得ず、結果的に費用負担を遅延させることとなることもあります。
資産価値の下落により売却時に思うように売れない
マンションの資産価値は、立地や築年数、間取りなどの要素に加えて、管理組合の健全性も考慮されます。
管理組合が適切に機能しているマンションは、一般的に管理が行き届いていて、「きれい」かつ「安全」な環境である可能性が高いと見なされます。
逆に、管理組合が十分に機能していないマンションでは、設備の問題や外観の劣化などが頻繁に起こることが多く、快適な生活環境が提供されていないため、購入希望者から敬遠される傾向があります。
その結果、マンションの資産価値は低下し、将来的に売却しようとした場合にも予想外の販売価格になるかもしれません。
特に、修繕積立金が不足している管理組合は、まともに機能していないと見なされる可能性が高いため、注意が必要です。
売却は修繕積立金の値上げ前!
マンションの大規模修繕は、何回も行うたびにより複雑になり、修繕積立金の額も高くなる傾向があります。
たとえば、大規模修繕が終わると、毎月の修繕積立金が5000円増えるかもしれません。
これは1年間で6万円の負担増となります。
修繕積立金が高くなると、将来的にマンションを売る予定があれば、購入希望者から敬遠される可能性が高くなります。
そのため、大規模修繕工事の前に(できれば管理組合の総会で修繕積立金の値上げが決まる前に)対策を講じることをおすすめします。
また、修繕積立金の増額は、事前に長期修繕計画で定められることがありますので、マンションに入居する際には確認しておきましょう。
さらに、将来の修繕積立金の増加が長期修繕計画に示されている場合、購入希望者にも費用が増えていくことがわかってしまいます。
そのため、マンションを売却する際には、修繕積立金の増額に応じて希望売却価格を下げる必要があるかもしれません。
そうしないと、買い手が見つからない可能性が高まりますので、注意が必要です。
中古マンションの購入時のチェックポイントは?
中古マンションを購入する際には、いくつかの要素をチェックすることが重要です。
購入価格や周辺環境、築年数などはもちろんですが、大規模修繕工事と修繕積立金の値上げ予定も確認しておくことが必要です。
まず、修繕積立金の徴収方法を確認しましょう。
均等積立方式なのか、段階増額積立方式なのかを知ることが重要です。
たとえ均等積立方式であっても、修繕積立金が不足している場合は、近いうちに増額される可能性があります。
中古マンションの購入を検討する際には、管理組合が保管しているはずの「重要事項に関わる調査報告書」などの書類をチェックすることをおすすめします。
この報告書には、修繕積立金の詳細が記載されています。
物件の購入前でも、不動産仲介会社に依頼すれば取り寄せることができる場合がありますので、相談してみてください。
また、適切な修繕積立金は、建物の形状や規模、立地、共用施設の有無などによって異なります。
例えば、複雑な形状や高層のマンションの場合、修繕費用がかかりやすくなりますので、修繕積立金も高くなる傾向があります。
また、海岸沿いや寒暖差の激しい地域に位置するマンションなどは、塩害や劣化が進行しやすいため、修繕計画のサイクルが速くなることがあり、特別な修繕が必要となって修繕積立金が多くなる場合があります。
以上の点に留意し、中古マンションの購入を検討する際には、修繕積立金についても深く理解しておくことが重要です。
これにより、将来的な修繕費用や修繕積立金の値上げに備えられるでしょう。
修繕積立金の値上がりと住宅ローンの金利上昇で家計への負担増!
マンションを購入する際の月々の出費は、修繕積立金以外にも住宅ローンの支払いがあります。
最近の日本では、人件費や建材費の上昇などからインフレが進行しているため、日銀は将来的に金利を引き上げていく可能性があると言われています。
実際に、2023年10月に行われた日銀の金融政策決定会合では、長期金利が1%を超えることが容認され、それに伴ってメガバンク3行は固定金利を引き上げる方針を発表しました。
この影響は、「フラット35」という固定型住宅ローンにも及び、2021年11月から適用される金利が3ヵ月連続で引き上げられることになりました。
金利は市場の動向に大きく左右されるため、正確な将来の動きを予測することは難しいですが、2022年末ごろから長期金利が上昇傾向にあることが日本で見られており、今後もフラット35などの固定型住宅ローンの金利が引き上げられる可能性があります。
一方、2024年前半には日銀のマイナス金利政策が解除されるという予測もあり、変動金利についても予断を許しません。
現在の金利が低いからといって、安易に変動型を選択してしまうと、将来的に金利が上昇した場合には支払い利息も含めた総返済額がかなり膨らむ可能性があります。
さらに経年劣化による修繕積立金の値上がりが重なると、家計にとって大きな負担となってしまいます。
変動金利が上昇した場合には、繰り上げ返済をして元本を減らし、金利負担を軽減する方法が有効です。
ですから、将来的に予期せぬ支出があっても繰り上げ返済ができる余裕がある資金面で安定した人が、変動型の住宅ローンを選択することが望ましいでしょう。
一方、教育費などで出費が多く、資金面での余裕がない場合には、初期の金利が高いというデメリットがありますが、将来の資金計画を立てやすいというメリットがある固定型の住宅ローンも検討してみてください。
まとめ
マンションは経年劣化していくため、修繕費用が増えていきます。
特に高額な費用がかかることもあります。
また、マンションの住民も高齢化していくため、必要な金額を集めることが難しくなることもあります。
そのため、中古マンションを購入する際には、管理組合が適切に機能しているかを確認することが大切です。
さらに、マンションを購入した後も、住宅ローンの金利などのランニングコストがかかります。
将来の金利の動向は誰にも分かりませんので、住宅ローンを組む前に、事前にシミュレーションを行うことが重要です。